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Dossier A65

Saint Justin : Un pavé dans la vitrine de l'intermarché

Une étude de la Chambre de commerce et d'industrie jette un froid : 300 000 m² en projet quand le potentiel maximum plafonnerait à 100 000 m². Vrai pavé dans la mare ou fausse alerte ?.

 

Les projets fleurissent, mais les clients n'existent pas
300 000 m² de surfaces commerciales en gestation

Alors ainsi, abondance de biens pourrait nuire, même dans le rude univers de l'économie ? Et le moindre des paradoxes n'est pas de voir la Chambre de Commerce et d'Industrie se muer en gendarme sur le sujet, stigmatisant un trop-plein que les annonces de ces derniers temps laissait augurer dans le domaine des projets de surfaces commerciales en tous genres.

300 000 m² de surfaces commerciales en gestation à l'horizon 2013-2015, c'est donc avec ce chiffon rouge dans les mains, qui augmenterait de 50 % la surface totale existante dans le département des Landes, que la CCI a commandité une étude au cabinet Pivadis Conseil.

 

Cabinet Pivadis ConseilLequel en expose, depuis hier et aujourd'hui encore, les conclusions plutôt alarmistes aux services de l'État, aux élus, aux commerçants bien sûr mais aussi aux banques...

Catastrophisme ? Revanche sur la loi de modernisation de l'économie, qui a écarté les CCI des Commissions départementales d'équipement commercial pour les transformer en commissions d'aménagement commercial « sans analyse économique, ni régulation » (dixit Philippe Simon, président de la CCI des Landes) ?

Les révélations, dans le détail, de l'étude en question constituent quoiqu'il advienne un joli pavé dans la mare. C'est même le but de l'opération. Au point de faire réfléchir quelques collectivités évidemment partie prenante ou d'effrayer quelques opérateurs un peu trop focalisés sur leur propre projet ?

1 Constat de base : déjà 620 000 m2 existants

Stéphane Merlin, directeur associé du cabinet Pivadis, est un spécialiste du sujet, genre pragmatique. Son enquête préalable repose sur les informations fournies par la CCI - « et recueillies directement auprès des promoteurs concernés », précise son directeur Michel Ducassé - et s'appuie aussi sur un sondage mené auprès de 2 000 ménages et sur 45 000 actes d'achats.

Partant de là, le diagnostic est établi sur quelques grands principes. Une croissance démographique forte (22 000 ménages de plus entre 1999 et 2006), mais en atténuation ces derniers temps ; des indices de consommation inférieurs à la moyenne nationale (97,9 contre 100) ; un marché théorique estimé à 2,1 milliards d'euros en 2009 (qui monte tout de même à 2,8 milliards en y ajoutant résidents secondaires et touristes) ; 4 247 établissements retenus pour calculer la surface commerciale, laquelle se monte actuellement à 620 000 m2 sur l'ensemble du territoire landais.

Avec ça, les grandes lignes sont tracées : « un gros potentiel, ça attire », résume Stéphane Merlin. Moins un détail qui n'en est pas un : 82 % des dépenses des habitants landais sont maintenues dans le département. 18 % « d'évasion », selon le terme en vigueur, très localisée sur les franges frontalières, c'est finalement peu, quand il y a autant d'ambitions pour se la partager...

2 Quel potentiel de développement ?

Sur les neuf bassins naturels de consommation (Biscarrosse, Mimizan, Labouheyre, Grand Dax, Soustons-Hossegor-Tyrosse, Seignanx-Sud Landes, Marsan, Aire-sur-l'Adour et Hagetmau), cela ne suprendra personne, mais quatre d'entre eux représentant l'essentiel du potentiel de développement : Seignanx-Sud Landes, le grand Dax, Biscarrosse et le Marsan.

Souci, au total, l'hypothèse haute (basée sur démographie et « évasion ») représente selon l'étude un potentiel de croissance de... 100 000 m2 de surfaces commerciales, sur l'ensemble du département ! L'hypothèse basse tombant même à 40 000 m2. Gros problème, donc, en regard des presque 300 000 envisagés. Rançon à payer quand on passe de rien à tout ? À condition de ne pas passer à trop...

3 L'impact des 300 000 m2 à venir

C'est donc tout le hiatus : neuf projets se surperposent actuellement pour faire craindre le pire à ceux qui cherchent un peu plus loin que la frustration du consommateur landais lambda en manque de grandes marques...

L'extension du Leclerc à Aire (7 500 m2), la réorganisation d'Intermarché sur Dax-Sud (13 200 m2), voire même les projets de création autour du stade de Dax (8 000 m2) ou l'extention du grand Mail à Saint-Paul (15 000 m2), passeraient presque pour des épiphénomènes (voir infographie).

Beaucoup (beaucoup !) plus problématiques sont les projets parallèles de Cap de Gascogne (et Storim) à Haut-Mauco (45 000 m2) et la réorganisation de Leclerc à Saint-Pierre-du-Mont (34 200 m2), les farouches concurrents du Marsan.

Comme le sont au sud les voisins d'Arena à Saint-Geours-de-Maremne (80 000 m2) et d'Allées Shopping à Ondres (65 000 m2). Sans oublier d'ajouter les 55 000 m2 prévus autour d'Ikea, chez les cousins basques de Mouguerre...

Dans cette débauche de « gros projets simultanés, sur les mêmes zones et avec des concepts très proches », naît une sensation très nette : « L'impression d'une course à l'échalote. Où la théorie de l'évasion s'effondre, mais où tout se joue sur la dynamique démographique. » Donc sur un risque plus délicat encore à mesurer.

Mais l'analyse de l'expert va plus loin, basée sur des observations qui dépassent le strict cadre des Landes : « Dans l'univers extrêmement libéral déclenché par la loi de modernisation de l'économie, le problème de l'urbanisation commerciale se pose. Parce que dans l'immobilier commercial, dorénavant, on a l'impression que la logique est plus immobilière que commerciale. »

Il serait donc là, le vrai pavé dans la mare ? La soif des promoteurs, qui auraient embarqué quelques élus avides de voir leur territoire ainsi mis en valeur, sans prendre garde à celui du voisin, tout aussi ambitieux ? La fable de la grenouille et du bœuf, revisitée. C'est sûrement un résumé un peu sec du nouvel épisode instructif de ce feuilleton départemental que l'on devine loin de son terme. Mais la morale de l'histoire, pas vraiment libérale, est annoncée en préambule : « Parfois, abondance de biens peut nuire »...

 

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Un pavé dans la vitrine de l'intermarché

 

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Le potentiel de développement commercial dans les Landes

Chambre de commerce et de l'industrie des LandesL’année 2009 a été marquée par une multiplication d’annonces de vastes projets commerciaux dans les Landes (Saint-Geours-de-Maremne, Saint-Pierre-du-Mont, Haut-Mauco, Ondres et dans l’agglomération de Dax), ce qui préoccupe les commerçants landais. Ainsi la CCI a décidé de commander à un cabinet spécialisé, une étude sur le potentiel de développement commercial avec 3 objectifs : analyser l’offre et les flux commerciaux actuels ; évaluer les dépenses commercialisables à l’horizon 2015 ; mesurer le positionnement et l’impact des projets en cours.

Les résultats de cette étude présentés le 6 avril à Mont-de-Marsan et le 7 avril à Dax.

Plus d'infos : Voir le site de la CCIwww.landes.cci.fr

CCI des Landes  02/04/2010

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